Regolamento delle Quantità Edificatorie del Comune di Gualdo Cattaneo –
Note introduttive al Seminario del 10/04/2015
Il principio dal quale sono partito nel redigere il Regolamento, e che mi ha obbligato ad un cambiamento epistemologico, è che la quantità edificatoria, come il suolo, non è più una quantità infinita, ma finita. Quindi scarsa. Diventa, in sostanza, una sorta di bene economico.
Il Comune ha pianificato, attraverso il PRG oggi vigente, una certa quantità di superficie da urbanizzare ed una certa quantità di edificazione. Queste quantità non potranno essere, in sede di successivo PRG, aumentate “a piacere”, ma solo nei limiti fissati dalla legge. Si tratta allora di considerare queste due quantità pre-esistenti, come un piccolo “tesoretto”, in modo che il Comune le possa utilizzare per politiche di tipo premiale, perequativo o compensativo.
Il Registro che ho voluto proporre all’amministrazione di Gualdo Cattaneo ormai più di un anno fa e che rappresenta un primo tentativo (sempre perfettibile, dunque), cerca di integrare il Registro ex art. 44 LR 1/2015, che prevede solo le Quantità Edificatorie ATTRIBUITE dal Comune ex-novo, con quelle derivanti da pianificazione pregressa. Devo anche dire che questo fatto mi sembra la logica conseguenza del bilancio urbanistico, a cui la legge regionale ci obbliga, e del quale costituisce un naturale complemento. Il Registro non contempla quindi solo le quantità attribuite dal Comune, ma traccia e aggiorna le dinamiche relative all’edificazione sul territorio. La differenza tra il Registro ex art. 44 LR 1/2015 e quello che propongo è appunto solo questa: che le capacità edificatorie del Comune possono derivare, oltre che dalla possibilità autoritativa di attribuire le stesse, anche dalla possibilità di recupero di Quantità Edificatorie a cui il cittadino intende rinunciare.
E’ forse il caso di dire che questo Regolamento prevede Quantità Edificatorie “in volo”. Mi rendo conto della difficoltà, anche culturale (oltre che operativa), di gestire la novità.
Bisogna anche, tuttavia, riconoscere che le Quantità Edificatorie che il Comune attribuisce per premialità e compensazione, sono in uno stadio addirittura preliminare rispetto al “volo”: sono infatti generate dal nulla. Generate, cioè, da una semplice “volontà di potenza” e decisione amministrativa. Sono anch’esse in volo, in definitiva.
Molti stimati colleghi e autorevoli giuristi non apprezzano molto il fatto che esistano questi diritti edificatori in volo. A mio avviso finché non atterrano, a seguito di una variante urbanistica, o in base ad un PRG costruito con aree accipienti, queste Quantità Edificatorie, non dovrebbero preoccupare l’amministrazione.
Seppure in modo diverso, la pratica dell’urbanistica ha comunque già utilizzato i diritti edificatori. L’istituto della cessione di cubatura ed i vincoli di asservimento del terreno agricolo (seppure, ripeto, giuridicamente diversi), hanno già trattato Quantità Edificatorie “in volo”. La servitù a non edificare ha scisso la capacità edificatoria dal fondo, al di là della sua qualificazione urbanistica. Forse non interpreto bene (lo dico con sincerità ed umiltà), ma nella legge non vedo dove sia la espressa preclusione alle quantità “in volo”. L’art. 10 della citata legge regionale (oggi art. 42 LR 1/2015) prevede che le quantità edificatorie siano utilizzabili in loco o a distanza negli ambiti previsti dal PRG. Non stabilendo un termine, né una propedeuticità (prima questo, poi quello), mi pare evidente che il fattore tempo sia da considerare, tra la fase di attribuzione e quella di utilizzazione. Infine l’aspetto della possibilità di negoziare dette Quantità oggi ex art. 42: “Le quantità edificatorie di cui al comma 1 sono iscritte nel Registro di cui all’articolo 44. Esse sono commerciabili e concorrono alla definizione del valore degli immobili ai fini della relativa imposta comunale.”, mi sembra incisivo. Se collego i due commi, mi pare che “il volo” sia possibile, se non necessario. Non si vedrebbe tra l’altro l’utilità del commercio delle sole Quantità Edificatorie se tali quantità non potessero mai essere scisse dalle proprietà catastalmente identificate. La dinamica delle Quantità Edificatorie, a quel punto, si ricondurrebbe al più noto mercato della proprietà immobiliare e la tecnica per far viaggiare le QE si appiattirebbe sulla ordinaria tecnica delle varianti al PRG, puntuali che siano.
Certo, con la possibilità di commercializzare le Quantità Edificatorie, la complessità del sistema IMU-Espropri-Tasse aumenta, per il cittadino e per la Pubblica Amministrazione, ma questo prescinde dal fatto che si tratti di Quantità Edificatorie attribuite per premialità e compensazione, o da Quantità derivanti dal “tesoretto” comunale.
In sintesi, nel Regolamento che propongo alla vostra critica, il privato che ha una certa destinazione di zona e capacità edificatoria impressa dal PRG può decidere di:
* rinunciare del tutto alla propria capacità edificatoria
* trasferire la propria capacità edificatoria ad un altro soggetto (possibilità ora ribadita dall’innovato art. 2643 del Codice Civile)
* rinunciare solamente alla possibilità insediativa mantenendo per sé la capacità edificatoria
Il registro tiene conto di queste possibilità.
Nel primo caso, laddove cioè il cittadino voglia disfarsi della propria capacità edificatoria, questa SUC torna nella disponibilità del Comune, che può accumulare così una quantità di capacità edificatoria, da usare poi per politiche incentivanti, compensative o perequative. In questo caso il registro tiene nota della richiesta del privato e, una volta perfezionata la variante urbanistica, riporta gli estremi della deliberazione. La capacità edificatoria viene iscritta tra le disponibilità del Comune.
Nel secondo caso, il Registro tiene conto del trasferimento delle Quantità Edificatorie e riporta gli estremi dell’atto notarile con cui sono state trasferite le stesse Quantità Edificatorie.
Nel terzo caso, il Registro tiene conto della volontà del privato di rinunciare alla possibilità di localizzare sul proprio fondo la capacità edificatoria, mantenendo per sé la Quantità edificatoria. Anche in questo caso ciò avviene successivamente al perfezionarsi della variante urbanistica, con cui il fondo del privato viene riclassificato come Verde Privato, normalmente dotato di capacità edificatoria pressocché nulla.
Il Certificato delle Quantità Edificatorie è rilasciato al cittadino che ne faccia richiesta.
Rispetto alle esperienze della altre regioni italiane (lombarde, venete, emiliane), il modello umbro appare un po’ più complesso, poiché tiene conto della possibilità di avere incentivi anche attraverso cambi d’uso (artt. 38 e 39 LR 1/2015).
Per consentire questo tipo di operazioni è stato introdotto il Coefficiente Perequativo (correttivo), che consente all’amministrazione, di volta in volta, di modulare le operazioni più significative sul territorio. All’amministrazione non è precluso, invero, stabilire una volta per tutte detto coefficiente, anche se ovviamente, la individuazione del coefficiente unico è operazione più difficile e più delicata. Poiché nel governo del territorio si avranno sempre più moduli consensuali (convenzioni urbanistiche, accordi ex art. 11 L. 241/1990), reputo che il coefficiente correttivo possa essere individuato più efficacemente di volta in volta.
Tutto bene, quindi? Non credo: rimangono alcuni aspetti ancora non del tutto chiari, che probabilmente saranno chiariti dall’avv. Marchetti e dall’arch. Ghirelli. Io ne metto sul “piatto” un altro, relativo ad un aspetto terminologico. Siccome anche io concordo con Milan Kundera, quando dice che non esistono i sinonimi, ritengo che la qualificazione giuridica di queste cose che volano sia necessaria. Il legislatore umbro ha infatti inventato un “terzo genere”, oltre ai crediti edificatori e ai diritti edificatori, e le ha chiamate Quantità Edificatorie. Chiedo soprattutto all’avv. Marchetti se questa nuova definizione avrà ripercussioni incisive, sia nell’ambito più giuridico sia in quello più prosaico della gestione del territorio.
Gualdo Cataneo, 10 Aprile 2014
Regolamento Quantità Edficatorie
Registrazione audio – https://drive.google.com/file/d/0B7VvV8j-oWPecjdYZVdFN3ZOcjA/view?usp=sharing
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